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土地級別與基準地價更新項目評估

時間:2018-03-07 關鍵詞:土地級別與基準地價更新項目評估

一、土地等級描述

  每個地方國土資源部門都會根據土地的自然和經濟屬性,對土地劃分等級,並根據等級確定各類不同性質用地(商業用地、住宅用地、綜合用地、工業用地)的出讓基準地價。一級為最高,等級越高,價格越貴。但具體怎麽劃分,劃分多少級,各地都不相同,國土資源部門都有專門的文件規定,一般可以在當地國土資源部門的網站上查到。

二、基準地價概念及重要性

  基準地價----是指在城市規劃區範圍內,對現狀利用和規劃利用條件下,不同級別的土地或土地條件相當的均值地域,按照商業、住宅、工業等用途,分別評估確定的某一時點上的一定年期的完整土地使用權區域平均價格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、時效性等特點。基準地價是政府製定管理措施和投資決策的依據,是評估宗地地價的基礎;公布的基準地價,對土地利用、流動有引導作用,也是國家征收土地使用稅的依據。

三、土地級別及基準地價更新的必要性

  (1)基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地範圍內,對平均開發利用條件下不同級別或不同均質地域的建設用地,按照商服、住宅、工業等用途分別評估,並由政府確定的,某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。

  (2)隨著經濟社會快速發展,城市化加快推進,土地價格有了不同程度的上升,部分區域地價變化比較大,原有的基準地價體係已與實際土地市場交易價格有很大差距,不能滿足土地價格評估工作的實際需要,給地價管理工作帶來困難。

  (3)由於以上原因,每個地方的國土資源部門會定期對國有建設用地使用權土地級別和基準地價進行調整工作。在調整工作中,根據經濟社會發展和人口規模的擴大,綜合分析影響城鎮商業、住宅、工業等用地質量的各種經濟、社會、自然因素,差異劃分土地級別,並開展基準地價外業樣點調查、內業地價評估。經過多次討論修正和補充調查,報經上級審查批準後,形成新的基準地價。

四、土地評估公司在土地級別及基準地價更新項目中的具體工作

1)根據相應城區社會經濟自然概況和土地市場情況,分用途評定和調整基準地價更新範圍的土地級別;

2)分級別評測商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務、交通運輸、水利設施、特殊用地七種類型的基準地價;

3)建立城鎮商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務、交通運輸、水利設施、特殊用地七種類型的基準地價修正體係;

4)製作土地級別圖、基準地價圖、主要商業街道的路線圖;

5)完成相應城區土地級別調整和基準地價更新工作報告和技術報告;

6)編製相應城區基準地價平衡報告,協助完成上級主管部門對中心城區基準地價成果的驗收,協助國土局完成相應市轄範圍各縣基準地價初檢;

7)完成相應城區基準地價備案係統。




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